Капитальный ремонт в Смоленске

Судя по обращениям в нашу редакцию, проблемы капитального ремонта жилого фонда находятся среди самых актуальных и обсуждаемых у смолян. Людей волнуют низкое качество работ, волокита и формализм в организации ремонта.

Редакция журнала «Смоленск» решила всесторонне изучить проблему. И для ответа на злободневные вопросы наших читателей мы выбрали самого информированного, на наш взгляд, собеседника – эксперта регионального отделения Общероссийского народного фронта Владимира Николаевича Маненкова.

- Владимир Николаевич, как бы Вы оценили уровень организации работ со стороны некоммерческой организации «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Смоленской области»?

- В фонде недавно сменилось руководство. И теперь меняется кардинально работа, меняются подходы. Контраст с тем, что было раньше, очевиден. Начинается диалог с жителями, которого раньше попросту не было. Подрядчиков стали более тщательно подбирать. К ним ужесточены требования. Но окончательные выводы по качеству работ можно будет делать примерно через месяц.

Из заявленных домов многие выпадают: неизбежны в сложившейся ситуации переносы на следующий год. Сложности возникли в связи с тем, что значительное число подрядчиков привлекало рабочих из Беларуси. А в связи с коронавирусом границы оказались на замке. Вот и результат: из 240 заявленных домов завершат запланированные ремонтные работы на 120-130 домах.

- А бывают такие случаи, когда, допустим, кровлю подлатали и сказали, что капитальный ремонт частично провели или даже завершили?

- К сожалению, такие случаи не редкость. Это порождение порочной, на мой взгляд, политики отраслевого департамента областной администрации, особенно его прежнего руководства.  В нормативных актах по проведению капитальных ремонтов прописаны четыре составляющих: кровля, инженерные коммуникации, фасад и лифтовое хозяйство. Поначалу попробовали вести работы комплексно, как и было заведено с советских времен. Но из 50 запланированных домов успевали за год отремонтировать, скажем, 30. Тогда решили браться за 200 домов, успевали на 150 из них отремонтировать кровлю. На следующий год брались за оставшиеся дома и начинали восстанавливать инженерные коммуникации. В результате капитальный ремонт растягивается на годы. Даже в областной закон и муниципальные акты поправки внесены, чтобы узаконить частичный капитальный ремонт и отсрочку полного комплекса работ на многие годы.

С одной стороны, «новаторов» можно понять: какой смысл ремонтировать фасад, если крыша течет, или заниматься лифтами, когда, не дай Бог, закоротит электричество из-за попадания влаги? Но, с другой стороны, почему бы сразу не делать также ремонт инженерных коммуникаций, которые никоим боком не зависят от состояния кровли?! Ведь «инженерка» - это своеобразные сосуды дома, а их восстановление почему-то откладывается, ссылаясь на лазейки в региональных и муниципальных актах.

- Получается, что у нас гонятся за цифрой, а не за качеством.

- Вот этот же самый вывод я хотел сделать. Взяли бы планку пониже, да и отремонтировали пусть меньше домов, зато комплексно. Вот в Чечне и Казани пошли по такому пути, и сегодня с достигнутыми наработками там нарастили также количество ремонтируемых домов.

Например, жителям двухэтажки залатали крышу и считают, что остальные виды работ могут подождать год-два, а то и пять.  Люди, которые платят за капитальный ремонт, в недоумении, почему они теперь перед фондом в должниках на долгие годы. Получилось, что людей загнали в кабалу. А если бы им «конфетку сделали», жильцы считали бы своей прямой обязанностью рассчитаться за оказанную услугу. В нашем примере услуга оказана не в полном объеме.

- Вот сейчас новое руководство фонда обратило внимание на претензионную работу, пытается истребовать долги граждан и юридических лиц за 5-6 лет. Но ведь никто не отменял Гражданский кодекс РФ, который установил трехлетний срок истребования задолженностей. Тем не менее, фонд не желает в добровольном порядке выставлять корректные счета с учетом трехлетнего претензионного срока.

- Действительно, юридическая служба фонда до последнего времени являлась слабым звеном этой некоммерческой организации. Набили себе «шишек», теперь, возможно, обратят повышенное внимание на претензионную работу. Хотя карантинные меры, конечно же, отрицательно повлияли на собирание долгов.

- И еще один важный момент. В советское время государство уже выделяло немалые деньги на капитальный ремонт жилого фонда страны. Получается, что сегодня за многие дома с налогоплательщиков (теперь уже напрямую, а не через бюджет) вторично взимают плату. Выходит, оплачиваем мы сегодня некачественную работу вчерашних бракоделов.

- Полагаю, что необходимо было создать государственную организацию, а не фонды, чьих учредителей даже трудно выявить простым гражданам. Кроме того, существуют спец. счета у тех собственников, которые создали ТСЖ и сами определяют, когда делать капитальный ремонт, каких подрядчиков привлекать. На эти счета банк начисляет проценты. Пусть они минимальные для, скажем, одного дома. Но почему нам не говорят, сколько денег в качестве процентов получили фонды и на что они эти средства потратили? Это уже миллиарды рублей. И я очень сомневаюсь в том, что эти миллиарды суммируются в общую «кубышку». Вероятно, эти проценты фонды тратят на собственные нужды.

- Вы, наверное, анализировали статистику, как мы выглядим в сравнении с другими регионами?

- Мы далеко не в лидерах и даже не в середняках. Повлияло то, что трижды пришлось менять руководителей фонда. Плюс – не проводилась должным образом разъяснительная работа с населением и юридическими лицами. Людям не объясняли преимущества открытия собственных спец. счетов. И до сих пор я сталкиваюсь с ситуациями, когда люди не могут отделить «мух от котлет», не знают своих прав.

- Но представьте ситуацию, что потекла крыша, а на спец. счете нет денег на ремонт.

- Так у нас сегодня нет бесхозных домов. Есть управляющие компании в лице специализированных организаций, ТСЖ или кооперативов. Люди платят деньги за содержание и текущий ремонт. Поэтому вообще не может стоять вопрос о длительной протечке крыши. Если крыша потекла, то место протечки заделают. Для проведения текущего ремонта мы с вами и нанимаем конторы, которые обязаны на нас работать. А здесь мы говорим о капитальном ремонте. Скажем, на двухскатной кровле в чердачной части должно быть все снесено, должны перекладываться все вентиляционные шахты, трубы и т.д. И даже обязаны менять перекрытия. Но когда мы видим только стропильную систему и заявляем, что меняем кровлю, то это только частичный ремонт. Сплошь и рядом при проверках я выявляю, что не менялось основание кровли. И сырые балки кладут на старое основание, сооруженное в сороковые годы прошлого столетия. Тем самым, происходит утяжеление конструкции. А в конечном итоге, проживающим жильцам наносится таким «ремонтом» вред. Тем самым, ускоряется процесс развала бараков.

И минус, характерный для многих регионов, как показывает статистика. Прежде, чем формировать программу капитальных ремонтов, если, к примеру, дом стоит 70 лет, нужно определить целесообразность ремонта. Из того, что сегодня ремонтируется в Смоленской области, примерно 40 процентов надо просто «выкинуть». Лет через пять мы будем вынуждены констатировать «смерть» этих домов. Скажем, отремонтировали кровлю, но дом без фундамента и, как следствие аварийности, «поехал». А 20 миллионов рублей  на кровлю  в результате просто выброшены на ветер.

- А бывает и так, что меняют кровлю, которая бы простояла еще лет десять.

- Это сплошь и рядом. Вот на Большой Советской к 1150-летию ремонтировали дома. Сегодня по некоторым из них ставится вопрос о необходимости проведения капитального ремонта.

- Как эксперт ОНФ что Вы, Владимир Николаевич, можете сказать о качестве проведения капитального ремонта?

-  Я уже отмечал, что со сменой руководства фонда оно в последнее время существенно улучшилось. И если я как эксперт выявляю брак, он в течение десяти дней исправляется. Такого раньше не было. И сейчас договорные отношения с подрядчиками стали гарантом качества. За брак теперь в договорах предусмотрены огромные штрафы. Подрядчику сегодня не выгодно допускать «косяки». Но избавиться от них кардинально невозможно. Они были и, к сожалению, будут. Вот здесь и важна роль эксперта ОНФ. Если недостатки обнаружены на ранней стадии, то они будут оперативно исправлены. Отсюда вывод: необходим постоянный жесткий контроль общественников и надзорных органов.

- Спасибо, Владимир Николаевич, за весьма познавательную, на мой взгляд, беседу.