Журнал Смоленск

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта
Главная 2014 № 05 (165) Май 2014 г. Кому помешал главный архитектор?

Кому помешал главный архитектор?

Точечная застройка: кто виноват?

Борис Ляденко стал известным и знаменитым не только среди тех, кто имеет дело с архитектурным надзором, после скандального призыва губернатора Островского «гнать его в шею».

Не будем углубляться в тему ставших, увы, регулярными хамских высказываний вы­сшего должностного лица. Давайте лучше попробуем ответить на вопрос, чем же не угодил Б. Ляденко властям предержащим? Чтобы дать однозначный ответ, нужно разбираться. Попробуем найти истину из интервью с самим бывшим чиновником.

 

- Борис Владимирович, кто такой в принципе главный архитектор города сегодня? Какие у него имеются права и полномочия?

- Основная обязанность главного архитектора – обеспечить разработку градостроительной документации и контролировать ее соблюдение. Это генеральный план, правила землепользования, проекты планировки.

- Прозвучал в Ваш адрес упрек, будто Вы разрешали в Смоленске эту пресловутую точечную застройку.

- Прежде всего поясню читателям, что точечная застройка – это строительство нового, не преду­смотренного ранее проектом планировки и застройки объекта в сложившемся жилом квартале. Чаще всего имеется ввиду точечная застройка на территории скверов и парков, а в Смоленске еще дополнительно на так называемой неразграниченной территории.

Теперь разберемся, как же она появилась – эта неразграниченная земля. Генеральный план Смоленска разработан в 1992 году с расчетами до 2010 года, следующий утвержден 22 декабря 2009 года с расчетом до 2025 года. В должности начальника управления архитектуры и градостроительства – главного архитектора города я работал с 12 мая 2008 года. До моего прихода администрация уже провела конкурс на разработку генерального плана. В конце 2007 года на публичных слушаниях и на горсовете концепция генерального плана была обсуждена. Возникла необходимость скорректировать  для соответствия этой концепции правила землепользования, утвержденные в 2007 году. Новые правила землепользования прошли необходимые процедуры согласований и были утверждены 15 октября 2010 года.

В соответствии с Градостроительным кодексом на основании генплана, правил землепользования администрация должна разрабатывать проекты планировок застроенных и незастроенных территорий. Управление архитектуры в 2008 году разработало программу по проектам планировок. Были выделены деньги, началась работа.

Проекты незастроенных территорий разработали по микрорайонам Краснинского шоссе – 1 и 2, Миловидово 1 и 2, Юг -3 – это многоэтажная застройка, а по индивидуальной – Пасово, Подснежники, Анастасино.

До 1 ноября 2006 года земля выделялась без аукционов. И инвесторы – застройщики активно брали землю под жилищное строительство. Часть участков находилась в границах уже существующей застройки – где со сносом бараков, а где и без сноса. По сути вся земля в Смоленске уже была роздана.

В начале 2007 года полномочия по распоряжению землей в городе перешли на уровень областной власти. Уполномоченным органом стал департамент имущественных и земельных отношений. В том же 2007 году по поручению правительства были выделены средства для проведения межевания существующих жилых домов. По протоколу, подписанному заместителем главы администрации города, межевание осуществлялось в пределах шести метров от здания для обеспечения пожарных проездов.

В результате в 2007 году осуществлено межевание более тысячи домов. Тем самым появились т.н. неразграниченные земли. Это внутридомовые территории, а также скверы, которые были закреплены в этом статусе. Распоряжаться этими территориями стала областная власть.

В 2008 году в Москве под натиском общественности мэр Ю.М. Лужков принял решение о запрете точечной застройки. Специальная комиссия проверила отводы земельных участков. По аналогии с Москвой по инициативе управления архитектуры тогдашним главой города В.Н. Халецким было подписано постановление о запрещении всякого строительства в исторической части города Смоленска.

Однако областные власти подали на администрацию города в суд, и постановление было отменено. При этом администрация города продолжала работы по разработке проектов планировок. Жители обращались в различные инстанции с жалобами, что межевание по упрощенному варианту лишило их дворовых территорий, на которые ушлые инвесторы подавали заявки в департамент, чтобы строить новые дома.

Заявки департамент направлял (и сегодня такой же порядок) в администрацию г. Смоленска для размещения объектов, и она отказывала заявителям на основании того, что ущемляются интересы жителей. Инвесторы пошли в суд, и тот удовлетворял их иски, поскольку земля не была за кем-либо закреплена.

Процедура формирования точечной застройки завершается заключением договора аренды с инвестором. Как только договор заключен, уже земля оформлена. Далее никто, кроме суда, не может признать этот договор недействительным. Администрация города не вправе отказать в выдаче градостроительного плана на проектирование, разрешения на строительство и заключения о вводе.

- Следовательно, напрашивается вывод: виновны в пресловутой точечной застройке те, кто еще в 2007 году принимал решение по упрощенному межеванию территорий жилых домов, а также те, кто, как я полагаю, специально внедрил сложную схему распоряжения землей в городе Смоленске. Не так ли?

- Был дан повод инвесторам пойти на неразграниченные земли. Нередко случалось, что в суде наши представители заявляли о разработке проекта планировки по конкретной территории, но суды нас не поддерживали, потому что эти проекты еще не были утверждены.

- Наша беда, в моем видении, в отсутствии профессионалов в конкретных сферах жизнедеятельности города. Можно по-разному оценивать Вашу, Борис Владимирович, деятельность как главного архитектора города. Многие смоляне, и я в том числе, не приемлют многое из того, что Вы делали. Но нельзя отказать Вам в профессионализме, в знании предмета, в соответствующем образовании и опыте работы по специализации.

Поэтому когда дилетанты заявляют, что надо профессионала «гнать в шею», меня, например, это коробит.

- Сегодня виноватыми получаются все. Одни от непонимания, вторые от нежелания понять, что прописано Градостроительным кодексом РФ. Когда инвестором подается заявка в департамент, администрация города обязана опубликовать сообщение о желании инвестора в газете. Все заявки на возможность размещения объектов на территории города публикуются. Если жильцы не знают, что на их дворовую территорию «позарился» инвестор, значит они невнимательно читают газету. И обращаются с жалобами уже тогда, когда появляется первый забор. То есть когда уже выдан градостроительный план на проектирование, когда есть разрешение на строительство.

Я считаю, что область в лице департамента имущественных и земельных отношений должна была выстроить систему работы с администрацией города. По тем же скверам и паркам мы неоднократно обращались к тогдашнему губернатору Антуфьеву разрешить нам провести межевание скверов и закрепить эти участки за городом. Мы бы передали земли в ведение того же «Зеленхоза», например, чтобы в зеленой зоне не появились строительные объекты. Но нам отказали – это касается и участка возле улицы Кутузова, и сквера по улице Черняховского, и сквера около «Гамаюна». По первым двум примерам суд встал на сторону инвесторов, по третьему примеру судебный спор дошел до высшей инстанции, которая также отказала нам и департаменту. Но по утвержденному и поддержанному на публичных слушаниях проекту планировки эта территория входит в охранную зону памятника архитектуры – Дома специалистов и имеет статус сквера.

Точечная застройка – это не только объекты коммерческие. Это и детские сады, и школы, и общественные учреждения. Например, детский садик на проспекте Гагарина, и спортивный комплекс в Реадовке, и КВЦ имени Тенишевых на улице Пржевальского.

- Кстати, по последнему объекту предписывалось строительство подземных парковок…

- Заказчиком являлся УКС администрации области. Первоначально объект проектировался по улице Николаева, но администрация области распорядилась перевести его на улицу Пржевальского и про подземную парковку «благополучно» забыла.

- О смоленских архитекторах люди спустя годы уважительно отзывались. На слуху у горожан такие колоритные архитекторы, как Коваленко, Соасар, Анипко. Но в последнее время роль главного архитектора города принижена – слишком много начальства сегодня над ним.

- Все письма, все акты, схемы размещения, разрешения на строительство подписываются заместителем главы администрации, который курирует управление архитектуры. То есть главный архитектор может предлагать, но окончательное решение принимает не он.

Считаю это неправильным. Тут изменений нужно ждать на федеральном уровне, чтобы была прописана ответственность главного архитектора в вопросах градостроительной политики.

Но я не сидел сложа руки, и с 2010 года порядка 30 кварталов застройки территории разработано и утверждено. А всего по развитию территории предусмотрено 55 кварталов, чтобы исключить точечную застройку. В 2012 году перед выборами в областную Думу в печати выступили по точечной застройке Алашеев, Лебедев и Сваткова. Область наконец приняла решение о предоставлении участков только с аукциона. Но этого мало. Необходим запрет всякой точечной застройки до разработки проекта планировки и его утверждения. Этот вопрос я поднимал в смоленских СМИ еще в 2009 году, вновь говорил об этом в 2012 году, поднимал проблему в Минрегионразвитии. Но данное решение до сих пор не принимается. Я думаю, назрела необходимость – и Москва в свое время подала пример – подняться общественности и потребовать от властей принять соответствующее чаяниям граждан решение.

Проект планировки определяет красную линию застройки, размещение объектов, необходимых для жизнедеятельности района. Должно осуществляться межевание существующих зданий и сооружений, определение коридоров для ремонта и прокладки новых инженерных сетей, территорий для озеленения. А в новых застройках это определение красных линий дорог, территорий для размещения детских садов и школ, объектов соцкультбыта и прокладки новых коммуникаций.

- Магистральные сети не строятся – у администрации на это попросту денег нет. А точечная застройка осуществляется на существующих инженерных коммуникациях. Выходит, у строителей нет иного выхода, кроме как «врезаться» в существующие сети?

- Строители сносят ветхое жилье и получают техническое обременение: увеличить, например, диаметр трубы. Но беда в том, что магистральные сети никто не переделывает… Давно назрела необходимость изыскания средств из федерального и местного бюджетов на модернизацию существующих инженерных сетей и на проектирование новых магистральных сетей.

Строители готовы «подставить плечо» и участвовать в финансировании развития сетей. Но инициаторами должны выступить все-таки городские и областные власти.

- Пока, увы, тупик…

- Понимание, как развивать дальше город, есть, сколько жилья будет строиться и в каких направлениях – тоже. Но надо действовать. Скажу, что последний путепровод в Смоленске был построен в 1989 году – с того времени новых дорог, мостов и путепроводов не строится. А северный мост с Лавочкина в район Кловки, как воздух, нужен. Продолжение – на улицу Николаева, улицу Маршала Конева. Есть необходимость соединить Рославльское шоссе и Киевское шоссе по проспекту Строителей и Досуговскому шоссе. Также улицы Твардовского и Шевченко нужно соединить через Чертов ров.

Мы в свое время давали пояснительную записку руководству города, но пока деньги на проектирование не изысканы.

- Отводится ли земля под школы и детские сады при предоставлении инвестору земельных участков?

- В обязательном порядке. В разработанном проекте планировки и межевания уже предусмотрено размещение этих объектов на территории, которая остается за муниципалитетом. И обязанность местных властей -  строить детский сад и школу.

- Короче, внутри проданного массива имеется земля, оставшаяся в муниципальной собственности?

- Да. Например, по Краснинскому шоссе был разработан проект планировки на 18 гектаров – предусмотрены детский сад, школа, объекты соцкультбыта. Но департамент имущественных и земельных отношений в 2010 году продал землю с аукциона трем инвесторам не под комплексную, а под жилую застройку. В результате суд отменил наше требование. Но проблема осталась, потому что люди будут приобретать квартиры, а рядом не окажется ни школы, ни детского садика.

Когда в департаменте говорят, что не знали о проекте планировки, это лукавство. С 2008 года мы ежегодно направляли в областные структуры информацию о разрабатываемых и утвержденных проектах планировки.

- Земля под комплексную застройку дешевле?

- Конечно.

- Выходит, захотели получить побольше денег, но в результате оставили город без школ и детских садов.

- Этот пример вновь заостряет вопрос о тех участках, которые еще не застроены. Аукцион не есть панацея от всех бед. Уже в 2013 году создан прецедент: на улице Кутузова около ресторана «Витязь» продан участок зеленой зоны с аукциона. Хотя были жалобы жителей, и мы об этом говорили.

Чтобы не было таких безобразий, землей должен распоряжаться один хозяин – то ли область, то ли город. Но не просто проводить аукционы, а отвечать за весь комп­лекс архитектурного надзора и принимать технические решения.

- Давайте, Борис Владимирович, к Вашей персоне вернемся. За что Вас в 2009 году Качановский увольнял?

- Как раз за мое интервью по застройке города.

- Теперь, я так понимаю, опять Ваше видение развития Смоленска расходится с позицией властей предержащих. Знаю, что в Ваш адрес направлялся упрек за т.н. «Колокол» на улице Багратиона.

- Это действительно так. Но отвод земли осуществлен еще до моего приезда в Смоленск. А согласование генплана, фасада и разрешение на строительство выдавались без моего участия. В тот период по измененной структуре администрации у меня забрали полномочия главного архитектора города. Документацию утверждал заместитель главы города – главный архитектор города. А проектировал объект известный архитектор. Когда я спросил у его коллеги, как же такое можно проектировать, тот мне ответил, мол, проект интересный, надо только близлежащие дома снести…

Архитекторы порой в угоду заказчикам рисуют фасады, посадку здания, а потом трава не расти. Следом перстом указывают недовольные на главного архитектора.

Еще один резонансный объект: детское кафе на перекрестке улиц Кирова и Октябрьской революции. Размещение было согласовано комиссией при департаменте по культуре, а фасады согласованы департаментом по культуре, разрешение на строительство выдано по решению суда.

- Но почему такое происходит – у семи нянек дитя без глаза?

- Объекты в исторической части города проходят согласование в департаменте по культуре.

- Но это все-таки дополнительные согласования, которые не исключают отказ главного архитектора города выдать разрешительные документы.

- Сегодня так и говорят в городе, мол, это Ляденко «посадил» на перекрестке «урода». А, как видим, суд учел при принятии решения, что департамент по культуре высказался в том числе и по месту размещения детского кафе.

- Но общественность, на мой взгляд, так и не слышала,  чтобы Вы «стачали кулаком» по поводу неграмотной застройки различных объектов.

- Уже на третий день моей работы главным архитектором Смоленска тогдашний первый заместитель губернатора А.А. Гринкевич проводил совещание по застройке на улице Петра Алексеева. Я тогда поднял документы еще советской поры и доказал: это бульвар, и его застраивать нельзя. Со мной согласились. Был принят протокол, запрещающий строительство. Но спустя какое-то время строительство все-таки началось, несмотря на мой отказ подписывать документы. Их подписали другие люди…

- В этом и вся беда, что есть лазейки обойти главного архитектора города.

- Есть законодательство, обязанность размещать объекты по акту выбора. Есть СНиПы, которые, например, предусматривают разрывы от жилых домов, то есть освещенность домов, возле которых ведется новое строительство, так называемую инсоляцию, определяющую время попадания солнечных лучей в квартиры.

Точку в этом вопросе должен поставить орган, который распоряжается землей, - о запрете точечной застройки до разработки проектов планировки в соответствии с Градостроительным кодексом. Проект планировки как раз и отвечает на вопросы – что можно, а что нельзя.

В Градостроительном кодексе четко расписаны полномочия различных инстанций. Но «рыхлый» порядок с предоставлением земли обходит требования кодекса.

- На мой взгляд, главный архитектор города и его помощники – это творцы, которые видят будущее на 20, 30 и даже 50 лет вперед.

- Генплан видит развитие города, а главный архитектор должен выполнять генплан. Деталировку генплана вносит проект планировки. Из него четко видно, что строится. Появляется акт выбора. Но к нему тоже дается обоснование размещения желаемого объекта. И если обоснование идет вразрез с интересами жителей, мы отказывали инвесторам. Но решения судов часто оказывались не в нашу пользу. А все потому, что власти города и области так и не договорились по предоставлению земли только после разработки проектов планировки. Если будет соответствующий нормативный акт, то и суды примут совершенно иные решения, чем сегодня. По букве закона суды сегодня по причине отсутствия четких правил землепользования правы. В полномочиях субъекта федерации эти правила определить.

От редактора: Но, похоже, определенным силам это не выгодно. В «мутной воде» кое-кому очень хочется «половить рыбку». Неужели эти силы и вложили в уши губернатора идею «гнать в шею» главного архитектора города?

А.В. Островский поднял, на мой взгляд, очень важную тему по точечной застройке. Вот бы теперь довел он решение проблемы до ума – представил в областную Думу законопроект о запрещении точечной застройки.

 

Добавить комментарий

В комментариях категорически запрещено:
1. Оскорблять чужое достоинство
2. Сеять и проявлять межнациональную или межрелигиозную рознь
3. Обсуждать личности, личные обстоятельства, интеллектуальный, культурный, образовательный и профессиональный уровень
4. Употреблять ненормативную лексику, проще говоря мат
5. Публиковать объявления рекламного характера в том числе и рекламирующие другой сайт
6. Публиковать комментарии бессодержательного характера, т.н. "флуд"
7. Размещать комментарий содержащий только один или несколько смайлов
За нарушение правил следует удаление комментария или бан (зависит от нарушения)!!!


Защитный код
Обновить

Последние комментарии

Чтобы сообщить об ошибках в тексте на нашем сайте, нужно выделить текст и нажать SHIFT+ENTER

© 2017 Журнал Смоленск. Все права защищены.
Журнал Смоленск — независимое издание.